2021年9月上海住宅价格数据解读 市场在调整中寻求新平衡

上海百变数据发布了2021年9月上海市住宅市场的相关统计数据。数据显示，在持续的宏观调控和季节性因素影响下，2021年9月上海住宅价格呈现整体趋稳、局部调整的态势，市场正从上半年的高热状态逐步回归理性，进入一个寻求新平衡的阶段。

从价格层面看，9月份上海市新建商品住宅及二手住宅的平均价格环比涨幅进一步收窄。具体而言，新建商品住宅方面，受供应结构（如部分外围区域项目入市）和严格的预售价格指导政策影响，全市均价保持基本平稳。二手房市场则继续受到“三价就低”核税政策（即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三者中的最低值审批贷款）的深度影响，交易活跃度受到抑制，挂牌价格松动现象增多，部分前期涨幅过快的板块和房源价格出现明显回调。整体而言，房价单边快速上涨的预期已被打破。

从成交维度分析，9月上海住宅市场成交量较8月有小幅回升，但与去年同期相比仍处于相对低位。其中，新房市场由于第八批次集中供应项目的陆续开盘，为市场注入了新的房源，吸引了部分符合条件的购房者，成交量有所回暖。而二手房市场则延续了8月以来的低迷状态，买卖双方博弈加剧，成交周期显著拉长，以价换量成为部分急于出售的业主的选择。

区域表现呈现分化。中心城区及核心地段凭借其稀缺的资源和较强的抗跌性，价格表现依然坚挺。而外环外部分前期依靠规划概念炒作、价格透支较多的区域，在市场整体转冷的环境下，价格调整压力相对更大。“学区房”作为此轮调控的重点关注对象，其价格泡沫被进一步挤压，降温效果尤为显著。

政策环境是影响当前市场的决定性因素。2021年以来，上海接连出台并严格执行了包括“沪十条”、新房认购积分制、二手房价格核验、“三价就低”信贷政策等一系列“组合拳”，旨在稳地价、稳房价、稳预期。9月的数据表现正是这一系列政策持续发酵、效果显现的体现。政策不仅抑制了投资投机需求，也引导购房者形成更加理性的价格预期。

上海住宅市场预计将继续在“房住不炒”的总基调下运行。四季度，随着更多新盘入市，新房市场将为刚需及改善型客户提供更多选择，价格在政府指导下预计将保持稳定。二手房市场则可能需要更长时间来消化政策影响，买卖双方的预期调整和价格磨合将持续，市场将逐步构筑新的价格均衡点。对于购房者而言，市场趋于平稳提供了更从容的决策空间，但“捡漏”心态不可取，仍需基于自身实际需求和支付能力，审慎选择。

2021年9月的上海住宅市场数据表明，强有力的调控已有效遏制了房价非理性上涨，市场正在向更加健康、平稳的方向发展。数据的波动与调整，是市场在政策引导下寻求新平衡的必经过程。